|
 |
 |
 |
|
  |
|
|
 |
|
 |
|
Проблемы финансирования строительства социального жилья
В.А. Гамза
Председатель Совета директоров ОАО Агрохимбанк,
член Экспертного совета по банковскому законодательству Государственной Думы РФ,
член Совета Московского банковского союза,
кандидат экономических наук,
кандидат юридических наук
В последних программных заявлениях Президента России В.В.Путина отмечается острая необходимость уделить самое серьезное внимание проблеме строительства социального жилья. Это не случайно, т.к. по данным Госстроя России 77% населения страны не имеют удовлетворительного жилья, а ежегодно лишь 1,5% нуждающихся улучшают свои жилищные условия. Еще более плачевная ситуация в сфере строительства социального жилья, прежде всего для военнослужащих (как находящихся на службе, так и уволенных в запас или отставку).
По данным Госкомстата России, сегодня в очереди на улучшение жилищных условий находится около 150 тысяч граждан, уволенных с военной службы. В связи с предстоящим до 2010 года сокращением Вооруженных сил количество бесквартирных военных пенсионеров может достичь 420 тыс. человек.
Правительство России в 1998 году утвердило программу "Государственные жилищные сертификаты". Данная программа предусматривает выделение безвозмездных денежных субсидий увольняемым военнослужащим и отставникам для приобретения жилья. Программе придан статус президентской.
Государственный жилищный сертификат (ГЖС) - именной документ, подтверждающий право гражданина - участника Программы на получение безвозмездной субсидии за счет средств федерального бюджета, которая может быть использована им только на приобретение жилого помещения на первичном или вторичном рынке жилья. Жилищный сертификат выдается военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы или подлежащим переселению из закрытых и обособленных военных городков, а также некоторым другим категориям граждан, нуждающимся в социальном жилье.
Государственные жилищные сертификаты, именуемые также «воинскими» сертификатами, по сути, являются именными безвозмездными жилищными субсидиями для военных или бывших военных. Срок действия ГЖС изначально составляет 9 месяцев с даты их выдачи.
Пятилетний опыт реализации программы обеспечения военнослужащих и приравненных к ним лиц жильем по жилищным сертификатам показал, что эффективной эта программа станет только тогда, когда сертификаты обеспечат возможность приобретения первичного (вновь построенного) социального жилья современного качества с необходимой инфраструктурой.
В 2002 году в городе Наро-Фоминске Московской области ОАО «Агрохимбанк» и компании «Танаис-Инвест» и «Перестрой» начали реализацию первого в России пилотного проекта строительства комплексного жилого микрорайона для военнослужащих и иных лиц, владеющих ГЖС или имеющих право на их получение. Проект разработан и реализуется при содействии Госстроя РФ и соответствующих структур Московской области.
Особенности проекта:
- впервые в России строится первичное жилье для владельцев жилищных сертификатов на коммерческой основе, без использования бюджетных средств;
- микрорайон «Восточный» в городе Наро-Фоминске - специальный пилотный проект, предусматривающий комплексное строительство городка (20 двухквартирных коттеджей и 9 пятиэтажных домов) с развитой инфраструктурой;
- площадь всех квартир в строящихся домах строго соответствует нормам на жилье, принятым по программе «Государственные жилищные сертификаты»;
- все квартиры в микрорайоне сдаются с минимально необходимой отделкой, что избавляет новоселов от дополнительных затрат при вселении;
- стоимость квадратного метра жилья эквивалентна стоимости жилой площади по ГЖС, что полностью исключает необходимость доплат или потерю денег при покупке квартир по сертификату;
- коммерческая часть проекта составляет 20%, 3% квартир передается администрации, остальные 77% жилья предназначены для военнослужащих;
- проект рассчитан на 3 года, сегодня в него инвестировано более 3 миллионов долларов, что составляет примерно половину стоимости проекта.
Безусловно, подобный проект влечет за собой некоторое сокращение прибыли и имеет определенные риски, но это оправданно, поскольку проект носит социальную направленность. Наро-Фоминский район выбран потому, что здесь исторически сосредоточено наибольшее количество воинских частей и пятую часть населения составляют военнослужащие, которые после увольнения в запас остаются в этих местах.
В России сегодня это единственный комплексный пилотный проект, который готовился вместе с Госстроем РФ в течение двух лет. Основная идея, которая была заложена в проект, - строительство социального жилья на коммерческой основе, - успешно реализуется. Нельзя сказать, что это высокорентабельный бизнес, но его доходность достаточна для того, чтобы привлечь к себе внимание инвесторов и коммерческих банков.
Есть один аспект, который требует в этом проекте партнерства со Сбербанком РФ. Многие владельцы сертификатов хотят приобрести жилье гораздо большее по площади, чем позволяет им сертификат. И здесь работает Сбербанк - выдает владельцам сертификатов кредиты на приобретение устраивающего их по площади жилья. Собственных средств инвестора не хватает на то, чтобы вести еще и ипотеку, - достаточно большие ресурсы затрачиваются на само строительство такого жилья.
Опыт финансирования названного проекта и реализации построенного жилья позволяют выделить некоторые объективные проблемы работы по программе жилищных сертификатов.
Теоретически владелец сертификата имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке у любых физических и (или) юридических лиц жилое помещение, в том числе индивидуальный жилой дом, часть дома. Однако есть ряд условий, которые должны соблюдаться при приобретении квартиры:
- не допускается приобретение по сертификату жилья, площадь которого ниже нормы общей (жилой) площади жилого помещения, устанавливаемой органами государственной власти субъектов РФ для постановки на учет для улучшения жилищных условий в месте приобретения жилья (например, в г. Москве норма составляет не менее 10 кв.м. общей площади на человека в отдельных квартирах, в Московской области соответственно - 7 кв.м. жилой площади);
- приобрести квартиру по сертификату возможно только в том субъекте РФ, который был выбран изначально, для которого рассчитана определенная сумма и который указан в сертификате (для сведения, город Москва и Московская область - разные субъекты РФ с разным уровнем средних цен на 1 кв. метр жилой площади).
Сегодня реализовать право на покупку квартиры по жилищному сертификату в доме-новостройке по инвестиционному договору практически невозможно. То есть, на практике, жилое помещение для приобретения по «военному» сертификату можно подобрать только из оставшихся квартир после окончания строительства жилого дома или на рынке вторичного жилья, т.к. перечисление средств по ГЖС на расчетный счет продавца квартиры производится после регистрации в органах государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
Владелец жилищного сертификата имеет право приобрести жилое помещение как за счет только предоставляемой субсидии, так и за счет предоставляемой субсидии с привлечением собственных или заемных средств, которые аккумулируются на лицевом счете владельца ГЖС либо на счете продавца жилого помещения. Для сегодняшних условий характерно приобретение квартиры с обязательным использованием дополнительных (собственных и (или) заемных) средств, потому что предоставляемых безвозмездных средств, как правило, недостаточно.
Названные и некоторые другие проблемы реализации программы «Государственные жилищные сертификаты» могут быть решены посредством осуществления следующих мер:
1. В интересах обеспечения социальной справедливости и равных, свободных условий определения места жительства предусмотреть для военнослужащих, прослуживших в вооруженных силах определенное количество лет, жилищные сертификаты равной стоимости с правом приобретения квартиры любой площади в любом населенном пункте России.
2. В целях обеспечения специальных комплексных проектов строительства жилья по программе ГЖС стабильным и недорогим финансированием необходимо разработать механизм бюджетного кредитования таких проектов через банки-инвесторы, что позволит значительно снизить цену первичного жилья и привести ее в соответствие с номинальной стоимостью жилищного сертификата. Необходимые средства на кредитование - это предусматриваемые в ежегодном бюджете средства на оплату сертификатов.
3. В связи с тем, что приобретение жилья на самых ранних стадиях его строительства позволяет получить жилье качественное и по доступным для ГЖС ценам, необходимо изменить порядок реализации жилищных сертификатов, разрешив их прием к оплате по инвестиционному договору под гарантии банка-инвестора.
4. Учитывая, что военнослужащие, как правило, не имеют денежных накоплений, необходимых для приобретения качественного и достаточного по площади жилья в нужном районе, а также не располагают собственностью, которую можно было бы заложить в коммерческий банк для получения кредита, необходимо предоставить владельцам сертификатов возможность получения ипотечного кредита в государственных ипотечных организациях. Такой кредит, если он будет долгосрочным и недорогим, позволит владельцу сертификата иметь свободу выбора достойного жилья.
Введение в программу «Государственные жилищные сертификаты» кредитной и ипотечной составляющих позволит сделать эту программу более гибкой, эффективной и привлекательной для банков и других инвесторов.
